不動産投資のポイント①－物件資料編（1/2ページ）

収益物件の売買情報は市場に多数ありますが、その中で投資するに値する優良な物件情報は、ほんの少しです。また、集めた収益物件情報の全てを内覧する事は現実的には困難です。まずは物件資料をしっかりとチェックし、見に行く価値のある物件を選別しましょう。

■利回りについて

利回り＝年間収入÷購入金額（投資金額）
利回りが上記算式で計算される事は殆どの方がご承知でしょうが、物件資料に利回りと表記されていても、資料によって｢表面利回り(グロス利回り)｣が記載されている場合と｢ＮＯＩ利回り(経費控除後利回り)」が記載されている場合がある事にお気づきでしょうか？
また、「表面利回り」と「ＮＯＩ利回り」も、更にそれぞれ現況収入のままで計算した「現況利回り」と満室になったと仮定して計算した「満室想定利回り」という2種類に別れています。ややこしい事に、同じ「利回り」という表記であっても、資料によって記載されている内容は異なり、「表面＆満室想定賃料」、「表面＆現況賃料」、「ＮＯＩ収入＆満室想定賃料」、「ＮＯＩ＆現況賃料」の4種類の組み合わせの中から、各々の不動産会社が採用する利回りを記載している訳です。この4種類の利回り違いは、利回りを計算する際に分子となる年間収入をどう計算するのかによって異なるものです。なお、分母となる購入金額の値は、どの利回りが採用されている場合であっても基本的に同じです。
では、この利回りの高低には、一体どのような意味や差があるのでしょうか？
一見すると、利回りが高い物件の方が、投資に対するリターンが大きいため、魅力的な投資商品に映ります。しかしながら、利回りの高い物件を見つける事が、そのままお値打ち物件の発掘に繋がるという訳ではありません。収益物件も投資商品である以上、他の投資商品と同じく、一般的に以下の法則が成り立ちます。
「リターンの高い商品(ハイリスク)」＝「リスクが高い商品(ハイリターン)」
「リターンの低い商品(ローリスク)」＝「リスクの低い商品(ローリターン)」
確かに、利回りは収益物件を選定する上で、最も大事な指標の一つではありますが、利回りだけに着目して収益物件の購入を行うと思わぬリスクを抱える事になりかねませんので、十分注意をしましょう！！

■立地条件について

収益物件の収入は、その物件を借りる入居者やテナントの賃料収入から得られます。よって、収益物件の購入を検討する時はその物件の借り手の立場になって検討する必要があります。中でも最寄駅への距離や周辺環境は、 非常に重要な要素といえます。又、マンションであれば生活関連店舗、学校区等の建物用途毎に入居者が求める立地条件は異なるので、誰をターゲットとする物件なのか、具体的なイメージを持って検討する事が重要です。（マンションでも、ファミリー向けとシングル向けでは、求める立地条件が異なる事にご注意下さい。）
現地内覧時には、現地周辺に嫌悪施設(臭気、騒音を伴う工場、墓地、葬儀場等)の有無についても、事前に住宅地図などで確認しておきましょう。又、マンションならそのエリアの人口増減率や所得水準を調査する事も、不動産投資成功の確率を高める上で有用な手段です。

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